아래는 Nick Gerli라는 분이 연도별 주택 Cap.rate(자본환원율)과 30년 모기지 금리 추이를 정리한 자료입니다.
데이터를 보면 Cap.rate은 하락 추세를 보이고 있는 반면 모기지 금리는 가파르게 상승하면서 두 지표가 역전된 상태임을 알 수 있습니다. (현재 약 170 bps 정도로 벌어져 있는데 이는 일반적인 상황은 아닙니다)
그럼 여기서 Cap.rate(자본환원율)은 무엇인가 궁금하신 분들이 있을텐데, 간단히 레버리지를 고려하지 않은 부동산 수익률 정도로 이해하시면 쉬울 것 같습니다.
- Cap.rate = NOI(금융비 제외) / 부동산 가격
- 예시: 10,000원을 주고 구매한 부동산에서 연간 발생하는 순수익이 500원일 경우 = Cap.rate 5.0%
- Cap.rate이 높다=가격이 저렴하다(=수익률이 높다)
- Cap.rate이 낮다=가격이 비싸다(=수익률이 낮다)
만약 위 자료에 오류가 없다면 현재 주거 부동산을 투자해서 벌어 들일 수 있는 수익보다 금융비용이 더 크다는
의미로 둘 중 하나는 언젠가 곧 깨질(하락) 가능성이 높아 보입니다.
아래는 다음달(3월) Fed의 금리 예측치입니다.
가능성은 희박하다고 보지만 50 bps 인상 확률이 지난주 9.2%에서 21%로 큰 폭으로 상승했습니다.
연초만 하더라도 올 하반기에는 금리 인하를 기대하는 이들이 많았지만 최근 발표된 고용과 물가 지표들이 견고한 모습을 보이면서 연내 피봇 가능성은 사실상 물 건너간 것으로 보입니다.
서비스 물가가 강한 모습을 보이고 있음에도 파월 의장이 디스인플레이션 드립을 치는걸 보면, CPI 지표에서 가장 많은 비중(1/3)을 차지하는 부동산 시장이 침체될 것을 예상(혹은 유도)하고 있는 게 아닐까 추측됩니다. (인플레이션 잡으려면 부동산 만한 게 또 없긴 한데... 뭐 후행지표니 이미 내려와 있기를 간절히 바랍니다ㅎㅎ)
미국은 주택을 구입할 때 일반적으로 고정금리로 대출을 받고, 대출 조건도 많이 강화되서 서프라임 사태와 같은 폭락 사태 발생 가능성은 현저히 낮다고 보지만,
만약 지금과 같은 고금리 기조가 장기간 유지 될 경우 부동산 시장에 대한 침체 가능성도 조금은 고려해야 할 것 같습니다.(방구석 비전문가의 개인적인 생각입니다. 매수매도 추천은 아니며 참고 정도만 부탁드립니다.)
현재 자본환원율(Cap.rate)과 모기지 금리가 크게 역전된 상태인데, 당분간 피봇 가능성은 낮을 터이니 부동산 가격이 조정될 가능성이 높다고 봅니다.
만약 유동성이 풀리기 이전 시점인 5.2%(Cap.rate) 수준으로 되돌아간다고 가정해 보면, 다른 조건이 동일하다는 전제하에 현 시세보다 약 9.6% 정도 추가로 하락할 가능성이 열려 있어 보입니다. (산식 아래 참조)
- Cap.rate 4.7% = $100,000 투자했을 시 순이익(NOI) = $4,700
- Cap.rate 5.2% = $4,700 / 5.2% = $90,385(-9.62%)
미국인 다수는 금리가 낮을 때 거주 목적으로 주택을 구매했거나 리파이낸싱을 했을 가능성이 높기 때문에 가격이 10% 정도 하락해도 큰 문제는 없지만 만약 작년이나 올해 FOMO 때문에 무리해서 주택을 구매했거나 투자 목적으로 구매한 이들의 경우 가격이 조금만 하락해도 부담이 클 것으로 보입니다. (레버리지 비율이 높기 때문에 자산가격이 조금만 하락해도 원금이 크게 훼손됨)
아래는 현 금리와 Cap.rate을 적용하여 간단히 현금흐름을 추정해 봤습니다.
주요 가정
| 투자금 | 대출금 | 모기지금리 | Cap.rate (매입시점) | Cap. rate (매각시점) |
| $20,000(20%) | $80,000(80%) | 6.4% | 4.7% | 5.2% |
| NOI 상승율 | 매입비용 | 매각비용 | 매입가격 | 매매가격 |
| 3.0% | 매입가의 1.5% | 매매가의 6.5% | $100,000(4.7%cap) | $101,729(5.2%cap) |
현금흐름
| Year 0 | Year 1 | Year 2 | Year 3 | Year 4 | Year 5 | |
| 투자금 | (20,000) | - | - | - | - | 20,000 |
| NOI | - | 4,700 | 4,841 | 4,986 | 5,136 | 5,290 |
| 매각차익 | - | - | - | - | - | 1,729 |
| 이자비용 | - | (5,120) | (5,120) | (5,120) | (5,120) | (5,120) |
| 매입비용 | (1,500) | - | - | - | - | - |
| 매각비용 | - | - | - | - | - | (6,612) |
| Net Cash Flow | (21,500) | (420) | (279) | (134) | 16 | 15,286 |
5년 수익률(IRR): -7.38%(원금손실: -$5,531)
현 부동산 가격 및 금리 수준을 적용해 보면 매년 영업이익(임대료)이 3%씩 상승한다고 가정해도 4년이 지나야 겨우 이자 비용 정도 지불할 수 있어 보입니다. (통상 대출 원금도 같이 분할 상환하는 구조이기 때문에 실제로는
더 걸리겠지요)
다른 소득이 넉넉해서 무수익 기간을 버틸 수 있는 사람들은 문제가 없겠지만, 만약 경기 침체가 발생하여 직장을 잃거나, 투자 자산의 경우 임차인이 임차료를 제때 지불하지 않는다면 기나긴 무수익 기간을 버텨내긴 어렵다고 봅니다. 만약 이러한 이들이 늘어나 연체율이 상승하면 결국 부동산 시장 침체로 이어질 것이고 다른 위험 자산들 또한 영향을 받겠지요.
작년 파월 연준의장이 부동산가격이 하락할 가능성이 높으니 처음으로 집을 구매하려는 젊은이들에게 집을 구매하지 말라고 경고했던 말이 불현듯 떠오릅니다.
본인이 생각해도 인플레가 쉽게 잡히지 않을 것 같으니 마지막 카드로 물가지표에서 차지하는 비중이 큰 부동산을 때려 잡겠다는 의지를 미리 피력한 것일 수도 있겠다는 생각도 드네요(DJ 파월 = 햇제?)
미국 경제가 워낙 탄탄하기에 경기 침체가 오지 않거나 설령 오더라도 정말 살짝 스쳐 지나갈 것이라고 믿고 있지만,
만약 상반기 중 뚜렷한 인플레 하락 조짐이 보이지 않아 금리가 더 오를 가능성이 있거나, 부동산 시장이 무너질 조짐이 조금이라도 보이기 시작하면 리스크관리 차원에서 공격수(주식, 부동산) 비중은 줄이고 수비수(채권, 현금) 비중을 늘려 미리 도망갈 계획을 세워 둘 필요도 있다는 생각이 듭니다. 이상 주린이 일기 끝.(방구석 주린이의 개인적인 생각을 끄적이는 일기장입니다. 매수매도 추천은 아니며 참고 정도만 부탁드립니다아)
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