하와이 부동산 시장 및 투자에 대한 생각

하와이는 아름다운 자연환경과 편리한 인프라(e.g. 쇼핑센터, 병원 등)를 모두 갖추고 있어 살인적인 물가만 제외한다면 전 세계에서 가장 살기 좋은 지역 중 하나이지 않을까 싶습니다.

하와이는 일본인 거주자 비율이 높은 편이지만, 엔저 영향 때문인지 최근에는 일본인 관광객들은 거의 보이지 않고, 최근 한국인들이 그 갭을 메꾸어 나아가고 있는 것으로 보이네요. (와이키키에서 보이는 동양인은 대부분 한국인이라 보면 됩니다)

이러한 영향 때문인지 최근 하와이에 대한 관심이 증가하고 있는 것 같은데, 하와이 부동산에 대한 생각을 공유합니다. (비전문가의 사견일 뿐이니 참고만 바라며 부동산을 구매하고자 할 경우 라이센스를 보유한 리얼터에게 자문을 구하세요 - 매도매수 추천은 더더욱 아닙니다)

기회요소 또는 강점

높은 수요(aka 좋은 위치): 하와이는 1년내내 적절한 온도와 습도가 유지되며, 아름다운 자연환경과 다양한 즐길거리, 편리한 인프라를 갖추고 있어 특히 은퇴자와 비대면 근무가 가능한 IT업계에 근무하는 기술직들의 수요가 높음. 또한, 미군의 주요 군사적 요충지로서 지속적인 로테이션 인구(군인+가족) 유입에 따른 임차수요도 풍부하며(미국은 군인들에게 제공되는 혜택이 많은데, 주거비도 지원됩니다), 한국, 일본 등 동아시아 지역과도 지리적으로 근접해서 해외로부터 In-bound 투자도 활발한 편임.
제한적 공급: 하와이는 정부(연방&주정부)가 대부분의 토지를 소유하고 있고, 자연환경 보호 및 군사적인 이유 등으로 토지개발을 규제하고 있어 공급이 제한적임. 또한, 주요 경제활동이 이루어지고 있는 '와이키키'지역 소재 콘도들을 보면 대부분 낙후되어 있고 유지비용도 높아 신축콘도에 대한 수요가 높은 편임.
주거비 절감: 하와이의 경우 렌트비용이 워낙 높아 능력이 된다면 집을 구매하는 편이 다양한 세제혜택도 누릴 수 있고 비용절감 측면에서 유리함(거주목적 구입에 한함)
낮은 Property Tax: 미국 50개중 Property tax가 가장 낮은 낮음.

위험요소 또는 단점

낮은 임대수익률: 직접 거주하지 않고, 투자를 하는 경우 세금, 관리비, CAPEX, 공실 기간 등 각종 제반 비용 고려 시 예상 수익률은 대략 2% 내외 수준(매각차익 제외, 레버리지 미반영 기준) 정도로 높지 않음. 또한 관광업의 경우 경기에 민감한 편이라, 시장 상황에 따라 수익률이 영향을 받을 수 있음. 다만, 공급이 제한적이고 수요도 꾸준함으로 장기 보유 시 매매차익을 기대해 볼 수는 있어 보임. (단, 매각부대비용 약 6~7% 고려 시 생각보다 Return이 크지 않을 수 있음. 중개인을 고용하지 않고 집주인이 직접 매매를 할 경우 약 5% 비용 절감이 가능한데 제약이 따를 수 있음)
강화되는 규제: 하와이는 관광업이 차지하는 비중이 크다보니, 호텔 관련 업종 종사자들의 수도 많고 입김도 센 편임. 에어비앤비와 같은 플랫폼 서비스가 활성화되면 이들의 수익이 줄어들 테니, 장기가 아닌 단기 임대 사업 관련해서는 본인들의 파이를 빼앗기지 않기 위해 저항할 가능성이 큼. (최근 하와이 임대법이 개정되어 와이키키 일부 지역을 제외하고는 90일 미만 단기 렌트는 금지되었는데 이들을 고려한 조치가 아닐까 생각됨)
아쉬운 학군: 오하우 동쪽의 'Kai' 지역이나 'Kailua' 지역은 좀 괜찮은데 'Ala Moana'나 'Kakaako'지역의 경우 공립학교는 많이 아쉬운 편임. (카카오코의 경우 콘도 구매할 때 추가로 학교 설립 목적으로 특별세를 걷는 걸 보니 언젠간 생길지도 모르겠음)
높은 가격: 이건, 전세계적으로 동일하겠지만, 팬데믹 이후 시장에 유동성이 급격히 풀리면서 하와이 부동산 가격 또한 짧은 기간 빠르게 상승했고, 특히 Single House의 경우 가격 상승세가 매우 가팔랐어서 만약 내년에 경기침체가 온다면 약간의 가격 조정이 있지 않을까 생각됨. (Don't fight the FED!)

앞서 설명처럼 하와이에 부동산을 소유함으로 더 나은 기회를 창출할 수도 있고, 자산가격 하락 등 위험에 노출될 수도 있습니다. 집이 주는 안정성을 고려한다면 실거주할 부동산은 한채는 소유하고 있어야 한다고 생각합니다.

다만, 개인적으로는 미국에서의 부동산은 한국과는 달리 '투자' 개념으로 접근하기 보다는 '거주' 목적으로 접근하는게 맞지 않나 싶어요.

하와이는 개발 부지가 제한적이라 조금 예외일 수는 있겠지만, 미국은 아직 개발 가능한 토지가 많이 남아 있어 일부 도심 지역을 제외하고는 한국과 달리 부동산 가격이 가파르게 상승할 가능성이 다소 높지 않아 보여요. 그리고 한국과 달리 미국은 CPI(물가지수)를 계산할 때 자가 주거비를 포함해서 계산함으로 CPI에서 주거비가 차지하는 비중이 약 1/3 수준으로 높습니다. 따라서 지금처럼 부동산이 가파르게 상승할 경우 정부나 Fed에서 금리 인상 등 규제를 통해 가격 상승을 제어하려 할 가능성이 높을 수도 있어요. (반대로 생각해 보면 큰폭의 가격 하락도 제한적일수도 있겠네요)

또한, 미국의 경우 임차인에게 유리하도록 법이 제도화 되어 있어 임차인이 계약을 불이행하더라도 쉽게 명도 하기 어렵습니다. 하와이의 경우 보증금은 통상 1개월(반려동물이 있는 경우 2개월) 수준으로, 만약 지난번 팬데믹과 같은 이유로 임차인이 임차료를 지불하지 못하는 상황이 발생하게 되면 장기간 예기치 않은 손해가 발생할 가능성도 염려해 둬야 합니다.

따라서, 단순히 자산 분배차원에서 달러 표기 부동산을 보유하고자 하는 게 주요 목적이라면 '직접투자' 보다는 '간접투자'를 하는게 수익률이나 자산운용 측면에서 조금 더 수월하지 않을까 싶습니다. (주관적인 생각입니다) 간접 투자하는 방법으로는 미국의 상장리츠를 투자하거나(평균 3~4%의 배당지급), 지금 많이 빠진 'Zillow'와 같은 부동산 관련 플랫폼 주식에 조금씩 분산 투자하는 것도 방법일 수 있습니다. (저는 리츠 보다는 지수추종 ETF나 빅테크 주식을 더 선호하는 편입니다)

반면, 내가 하와이에 살 예정이거나 살고 있고, 실거주 목적이라면, 지금 부동산 시장이 흔들릴때 공부를 하면서 준비를 하기 좋은 시기인 것 같아요. (바이어 우위 시장일 때 돌아다녀야 리얼터들이 더 잘 대해줍니다ㅎㅎ) 분명 지금은 달러랑 금리도 높고 파월도 여러번 경고했듯이 당분간은 지켜봐야 할 시기입니다. 하지만 미리 준비하고 대비를 해둬야 기회가 왔을 때 가장 먼저 잡을 수 있지 않나 싶어요. 하와이는 렌트비가 높아 실거주 주택은 한채는 보유하고 있어야 안정적인 생활이 가능한 거 같아요. 만약 본인이 초년생이거나 은퇴자라면 무리하지 말고 예산 범위내서 찾아보고 집이 작더라도 안전하고 위치가 좋은 곳 위주로 둘러보세요. 그리고 하와이의 경우 좋은 동네에서 한 블럭만 넘어가더라도 분위기가 확 달라지니, 사진만 보고 결정하지 말고 직접 방문해서 주변 분위기가 어떠한지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

마지막으로 정보의 홍수속에 살아가다 보니 유튜브나 블로그 등을 통해 잘못된 정보에 노출될 수 있으니 꼭 라이센스를 보유한 리얼터에게 자문을 구하고 NAR 같은 부동산 협회나 질로우 등 부동산 회사에서 발간하는 보고서를 읽어 보는 걸 추천드립니다(구글 번역이 꽤 잘 돌아가서 영어를 못한다고 해서 겁먹을 필요도 없습니다) 부동산 보실때 참고할 만한 사이트 공유합니다.